논의가 진행 중인 다른 협상대상지도 추가성과 기대

서울시는 그간 토지주와 공공성 있는 개발과 공공기여 내용에 대한 논의를 진행해온 강동구 고덕동 210-1번지 (구)서울승합차고지에 대한 지구단위계획(안)이 10월 24일 도시․건축공동위원회 심의를 통과했다고 밝혔다. 이로서 서울시가 2009년 신도시계획체계로 발표한 민간의 1만㎡ 이상 대규모 개발가용지에 대한 도시계획변경 사전협상제도가 운영 3년여 만에 드디어 첫 성과를 낼 수 있게 되었다.

도시계획변경 사전협상제도
도시계획변경 사전협상 제도는 1만㎡ 이상의 대규모 가용지 중 입지요건, 주변지역에 미치는 부영향 여부 등을 고려하여 타당성이 인정되는 부지를 대상지로 선정하여 공공과 민간이 구체적인 개발계획과 함께 개발로 인한 이익을 사회로 되돌리기 위한 공공기여 계획을 논의하고, 합의된 좋은개발 내용을 바탕으로 도시계획을 변경하는 것으로 도시의 지속적인 발전을 지원하기 위한 제도이다.

 

2009년 장기간의 검토와 기자설명회, 공청회 등 공론화 과정을 통해 제도를 도입한 이후 총 30개소가 신청되어 타당성 평가를 시행한 바 있으며 이중 16개소를 사전협상 대상지로 선정하였고, 이들중 5개소에 대해서는 제안서를 접수하고 논의를 진행하였으나

제도의 운영과정에서 개발이익 환원을 위한 다양한 공공기여 운영방법에 대해 국토해양부와 법제처의 법률근거 문제제기와 사전협상 대상지로 선정된 일부 대상지에 대한 특혜논란 등으로 제도 운영이 어려움에 봉착하여 협상의 성과도 지연될 수 밖에 없는 근본적인 어려움이 있어왔다.

새로운 시정이 시작된 이후 제도의 문제를 근본적으로 해소하기 위해서 ‘도시계획의 원칙과 기준 정립과 연계’하여 근본적인 제도의 보완발전 방안을 심도있게 검토하고 논의하였으며,
이러한 논의를 바탕으로 제도의 운영 원칙과 기준을 다시 정비하는 한편「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」개정을 통해 다양한 공공기여 방안 마련 등 제도운영에 대한 법률근거를 마련하고, 보다 능동적이고 합리적인 개발계획 수립을 위해 「공공개발센터」조직을 신설하는 등 많은 제도보완을 추진하였다.

기능상실로 방치된 버스차고지가 생활권 중심지로 변모
(구)서울승합차고지는 1983년경부터 버스차고지로 이용되다 2002년 그 기능이 인접한 강동 공영차고지로 이전되면서 기능을 상실한 총면적 15,900㎡ 부지로, 주거단지에 둘러싸인 역세권에 입지하고 있음에도 용도변경이 어려워 대형버스 주차, 타어어 적치, 노후펜스 방치, 쓰레기 투기 등 지역 주민의 민원 대상이 되어왔다.

대상지는 지난 2009년 3월 사업계획을 제출한 이후 타당성 평가, 전문가 검토자문, 협상전문지원기관인 시립대의 타당성 검토, 협상조정협의회 운영, 도시계획위원회, 도시건축공동위원회 자문, 주민설명회 등 다양한 논의절차를 진행하였으며

그간의 제도보완 성과와 함께, 공공기여 내용의 적정성 등 추가적인 점검 보완을 거쳐 드디어 제도운영의 첫 성과로서 3년만에 결실을 맺게 된 것이다.

이번 심의 내용에 따라 기능이 다한 차고지는 기존의 버스차고지 용도를 폐지하고, 지역 중심지 기능에 걸맞도록 준주거지역으로 용도지역의 변경을 통해 주거기능과 함께 업무․상업기능 및 지역 주민을 위한 문화, 체육, 일자리 제공 기능까지 갖춘 연면적 약 13만㎡ 규모의 복합단지로 개발될 예정이다.

이후 도시․건축공동위원회 심의 결과에 따라 건축설계를 진행하게 되며, 도시계획의 변경은 최종 건축허가 단계에서 추가 확인절차를 거친 다음 고시될 예정으로, 순조롭게 진행될 경우 내년 상반기에는 착공에 들어가 2015년 하반기까지 공공기여 제공과 함께 개발을 완료할 계획이다.

실효성 높은 공공기여를 통해 지역발전 지원
용도지역 등 도시계획변경으로 인한 개발이익의 사회환원을 위한 공공기여의 주요 내용으로 지역 내 일자리 창출을 지원하는 청년창업센터 약 11,400㎡, 지역주민에게 다양한 문화체육 서비스를 제공할 수 있는 문화체육시설 약 6,370㎡를 사업자가 부지 내에 건설하여 부지와 함께 공공에 기부채납하게 된다.

서울시에서 운영하게 될 청년창업센터는 젊은이들에게 다양한 창업교육 및 지원 프로그램과 저렴한 창업공간을 제공하여 청년 일자리 창출에 기여하게 된다.

강동구에서 운영하게 될 문화체육시설은 지역주민을 위한 문화교실, 어린이집, 유아풀장, 소체육관, 노인택배사업장 등 다양한 주민이용 시설을 도입하여 지역주민의 생활 전반에 편의를 제공하게 된다.

이러한 공공기여의 규모는 도시계획의 변경으로 인한 대상지의 지가 증가액의 대부분(약 496억원, 97% 이상)을 차지하고 있는 등 대상지 사업규모와 대비할 때 기존에 사례가 없는 수준이며, 이 외에도 94세대의 장기전세주택을 함께 건립하여 주거복지 증진에도 기여하게 된다.

건축적인 측면에서도 경관적인 개방감 확보와 함께 주요 진입부에 대규모 공개공지를 확보하고 주변지역으로부터의 자유로운 접근을 도모하기 위한 공공보행 통로와 중앙광장을 설치하는 등 주변의 주거단지와 조화를 이루는 '열린 건축, 좋은 건축'이 이루어질 수 있도록 유도하였다.

논의가 진행중인 다른 협상대상지 추가성과도 기대
도시계획변경 사전협상의 첫 성과가 가시화 되고 제도가 본격적으로 보완됨에 따라 타당성과 적정성에 무리가 없는 대상지에 대해서는 추가적인 성과도 기대할 수 있을 것으로 보인다.

2009년 타당성 평가를 통해 사전협상 대상지로 선정된 이후 제안서를 제출하여 협의중인 5개소 중 이번에 심의를 통과한 강동 서울승합부지 외에 4개소에 대하여도 협의가 진행중에 있다.

상당한 논의가 진행되었고 내용적으로 큰 쟁점이 없는 용산 관광버스터미널이나 마포 홍대역사 부지는 일부 필요한 보완과정이 무리없이 진행될 경우 올해 안에 논의를 완료하고 행정절차에 들어갈 수 있을 것으로 기대된다. 추가적인 쟁점이 있거나 아직 구체적인 논의가 진행되지 않은 나머지 대상지의 경우에는 성과가 가시화 되기까지는 시간이 다소 걸릴 것으로 예상된다.

도시문제 해소를 위한 제도로 적극 활용
서울시는 앞으로 도시개발에 대한 공공성을 관리하고 개발이익의 사회적 공유를 통한 지역문제를 해소하는 방안으로 본 제도를 적극 활용할 방침이라고 밝혔다.

그간에는 제도 적용 대상을 1만㎡ 이상으로만 규정하여, 도시개발의 공공성을 강화하고 개발에 따른 이익을 사회와 공유하여 도시발전을 촉진하고자 하는 제도취지가 퇴색되어 마치 특정 대상만을 위한 제도로 오해된 측면이 있어왔다.

이에 따라 서울시는 향후 제도의 적용 대상범위의 확대는 물론 제도의 취지와 원칙의 틀 속에서 도시개발의 합리적인 관리와 도시문제, 지역문제 해소를 위한 수단으로 본 제도를 더욱 발전시켜 활용한다는 계획이다.

이제원 서울시 도시계획국장은 “지난 ‘09년 처음 제도를 도입한 이후 법률문제에 대한 정비와 미비점 보완 과정에서 현재까지 성과가 지연된 측면이 있으나, 제도의 보완과 함께 이제 첫 번째 성과가 가시화된 만큼 앞으로는 추가 성과도 기대할 수 있을 것” 이라며 “향후 제도가 확대 발전되면 좋은 도시개발과 더불어 주변지역의 도시문제도 함께 해소해 갈수 있을 것” 이라고 밝혔다.

박동규 기자
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